Location meublée : les lois 2025-2026 et les réformes en discussion
En moins de deux ans, la fiscalité et la réglementation de la location meublée ont connu davantage de changements qu’au cours de la décennie précédente. Loi Le Meur, réforme de la plus-value en LMNP, évolution des prélèvements sociaux, création du statut du bailleur privé : les règles ont profondément évolué. Et d’autres réformes sont déjà en discussion pour 2027.
Voici un point complet sur les principaux textes applicables et les projets à surveiller.
Une période de réformes sans précédent
Trois textes ont particulièrement marqué les années 2025 et 2026 :
- la loi Le Meur de novembre 2024 ;
- la loi de finances pour 2025 ;
- la loi de finances pour 2026.
À ces réformes déjà applicables s’ajoutent plusieurs projets susceptibles de modifier à nouveau les règles du jeu à partir de 2027.
1. La loi Le Meur : le tournant de la location saisonnière
Entrée progressivement en application en 2025 et 2026, la loi Le Meur vise principalement les meublés de tourisme et non la location meublée à l’année.
Son objectif est double :
- limiter la tension sur le marché du logement ;
- mieux encadrer les locations de courte durée.
Une fiscalité beaucoup moins favorable pour les meublés non classés
La principale réforme concerne le régime micro-BIC.
Depuis les revenus 2025
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 €* | 50 % |
| Chambres d’hôtes | 77 700 €* | 50 % |
* Revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026.
Le classement devient un enjeu majeur
L’écart entre un logement classé et non classé est désormais considérable :
| Situation | Abattement | Plafond |
|---|---|---|
| Non classé | 30 % | 15 000 € |
| Classé | 50 % | 83 600 € |
Pour de nombreux propriétaires, le classement est devenu la première optimisation fiscale à étudier.
Des pouvoirs renforcés pour les collectivités
La loi Le Meur donne davantage de latitude aux communes pour encadrer les locations touristiques.
Parmi les mesures possibles :
- réduction du plafond de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours ;
- mise en place de quotas ;
- extension des règles de changement d’usage ;
- création de zones réservées aux résidences principales.
Copropriété : davantage de contrôle
Les copropriétés disposent désormais de moyens renforcés pour :
- encadrer ;
- limiter ;
- voire interdire certaines activités de location touristique.
Les propriétaires doivent également informer leur syndic dans plusieurs situations.
Des exigences énergétiques accrues
Les contraintes liées au DPE prennent une place croissante.
Pour certains changements d’usage :
- un niveau de performance minimum est désormais requis ;
- l’objectif à terme est d’atteindre les classes A à D.
À l’horizon 2034, la quasi-totalité des meublés de tourisme devra respecter ce niveau de performance énergétique.
2. La loi de finances 2025 : la réforme des amortissements
C’est probablement la réforme fiscale la plus importante pour les investisseurs en LMNP.
Ce qui a changé
Jusqu’en 2025, le régime réel permettait :
- de déduire les amortissements pendant la phase de location ;
- sans conséquence particulière lors de la revente.
Cette logique a été profondément modifiée.
Le principe de la réintégration
Depuis le 15 février 2025 :
Les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Conséquence :
- la plus-value taxable augmente ;
- la fiscalité de revente devient plus importante.
Ce qu’il faut retenir
Tous les amortissements sont concernés
Y compris ceux pratiqués avant 2025.
Les abattements de détention restent applicables
Le régime des particuliers demeure inchangé :
- exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans ;
- exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Certaines résidences restent exclues
Notamment :
- résidences étudiantes ;
- résidences seniors ;
- EHPAD.
3. La loi de finances 2026 : le LMNP est finalement conservé
Durant les discussions budgétaires de 2025, plusieurs amendements envisageaient une remise en cause de l’amortissement LMNP.
Finalement, la loi de finances pour 2026 n’a pas retenu cette orientation.
Ce qui ne change pas
Les investisseurs conservent :
- le régime micro-BIC ;
- le régime réel ;
- l’amortissement immobilier ;
- l’amortissement du mobilier.
Le cœur du statut LMNP reste donc intact.
Une concurrence nouvelle : le statut du bailleur privé
La grande nouveauté de la loi de finances 2026 concerne surtout la location nue.
Le nouveau dispositif dit de « bailleur privé » permet, sous certaines conditions :
- d’amortir une partie du bien ;
- en contrepartie d’engagements de location et de plafonds de loyers.
Même s’il ne concerne pas la location meublée, il constitue désormais une véritable alternative patrimoniale.
Hausse des prélèvements sociaux
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 augmente les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP.
Le taux passe de :
- 17,2 %
- à 18,6 %
Cette évolution réduit légèrement l’avantage net de la location meublée.
Réforme du DPE
Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué pour les logements chauffés à l’électricité.
Résultat :
- de nombreux biens gagnent une classe énergétique ;
- certains logements sortent ainsi du statut de passoire thermique sans travaux.
4. Les réformes actuellement discutées pour 2027
Même si rien n’est définitivement adopté à ce stade, plusieurs projets doivent être surveillés.
Un plafonnement de l’amortissement LMNP
Le principal débat concerne l’encadrement de l’amortissement au régime réel.
Ce que prévoit actuellement le projet
| Situation actuelle | Projet discuté |
|---|---|
| Aucun plafond global | Plafond annuel envisagé |
| Report des amortissements sans limite | Limitation du report |
| Amortissement selon la durée réelle d’usage | Taux plafonné |
L’objectif affiché est de réduire l’avantage fiscal des investisseurs particuliers.
Qui serait concerné ?
Selon les versions actuellement discutées :
- les LMNP classiques seraient concernés ;
- certaines résidences services pourraient rester exclues ;
- le statut LMP ne serait pas directement visé.
Le texte pouvant encore évoluer, la plus grande prudence s’impose.
Un projet de loi sur les passoires thermiques
Autre sujet de discussion :
la possibilité de relouer certains logements classés F ou G sous réserve d’un engagement de rénovation.
L’objectif
Permettre :
- le retour d’une partie du parc locatif sur le marché ;
- l’engagement de travaux dans un délai déterminé.
À ce jour, cette évolution n’est pas encore entrée en vigueur.
Le calendrier à retenir
Déjà applicable
✅ Réforme Le Meur
✅ Réintégration des amortissements dans la plus-value
✅ Hausse des prélèvements sociaux
✅ Nouveau calcul du DPE électrique
En cours de discussion
⏳ Plafonnement de l’amortissement LMNP
⏳ Évolution des règles applicables aux passoires thermiques
⏳ Ajustements du statut du bailleur privé
Horizon 2034
✅ DPE minimal renforcé pour les meublés de tourisme
✅ Généralisation de contraintes énergétiques plus strictes
Que dois-je dès maintenant ?
Face à un environnement réglementaire mouvant, plusieurs actions peuvent être envisagées.
1. Vérifier les règles locales
Chaque commune peut désormais appliquer des règles spécifiques concernant :
- le changement d’usage ;
- les quotas ;
- les durées maximales de location.
2. Étudier le classement du logement
Le classement touristique est souvent devenu indispensable pour optimiser la fiscalité.
3. Comparer régulièrement micro-BIC et réel
Les évolutions législatives peuvent modifier rapidement l’intérêt d’un régime fiscal.
4. Anticiper la revente
La réforme des amortissements impose désormais de raisonner sur tout le cycle d’investissement.
5. Vérifier son DPE
L’enjeu énergétique devient central pour la pérennité de nombreux investissements locatifs.
En résumé
Les années 2025 et 2026 ont profondément transformé l’univers de la location meublée. Si le statut LMNP a finalement été préservé dans ses grands principes, son environnement est devenu plus complexe : fiscalité des meublés de tourisme durcie, amortissements réintégrés à la revente, prélèvements sociaux en hausse et exigences énergétiques renforcées.
Pour les investisseurs, les questions clés sont désormais moins de savoir s’il faut investir en location meublée que de déterminer quel régime fiscal choisir, faut-il classer son logement et comment anticiper la fiscalité de sortie. Dans un contexte où de nouvelles réformes sont en discussion pour 2027, une veille régulière et des simulations personnalisées deviennent plus nécessaires que jamais.