Plus-Value immobilière
Plus-value à la revente d’un bien en location meublée : ce qui change selon votre régime fiscal
Le choix entre micro-BIC, régime réel et statut de loueur meublé professionnel (LMP) ne se limite pas à la fiscalité des loyers. Lors de la revente, les écarts peuvent devenir considérables. Depuis la réforme de 2025, les amortissements pratiqués en LMNP au régime réel augmentent désormais la plus-value imposable. À l’inverse, le statut LMP peut, sous certaines conditions, conduire à une exonération totale de la plus-value.
Avant d’acheter, mais surtout avant de vendre, il est donc essentiel de comprendre les règles applicables.
Le premier critère : êtes-vous LMNP ou LMP au moment de la vente ?
La fiscalité de la plus-value dépend avant tout de votre statut au jour de la cession.
Si vous êtes LMNP
Que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel, vous relevez du régime des plus-values immobilières des particuliers.
C’est le même régime que pour :
- une résidence secondaire ;
- un logement loué nu ;
- un bien immobilier détenu à titre privé.
Si vous êtes LMP
Vous relevez du régime des plus-values professionnelles.
Le bien est alors considéré comme un actif affecté à une activité professionnelle.
Rappel : quand devient-on LMP ?
Vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € ;
- recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Si l’une de ces conditions n’est plus remplie lors de la vente, le régime applicable change.
Le statut est toujours apprécié à la date de cession.
Un investisseur ayant été LMP pendant plusieurs années puis redevenu LMNP avant la vente relèvera ainsi du régime LMNP.
LMNP au micro-BIC : le régime le plus simple
Sous le régime micro-BIC, aucun amortissement n’est pratiqué.
L’administration applique simplement :
- un abattement de 50 % pour la location meublée classique ou le meublé de tourisme classé ;
- un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Conséquence : aucun amortissement n’est réintégré lors de la revente.
Comment est calculée la plus-value ?
Étape 1 : calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de vente – Prix d’acquisition corrigé
Le prix d’acquisition peut être majoré :
- des frais d’acquisition réels ou d’un forfait de 7,5 % ;
- des travaux justifiés ;
- d’un forfait travaux de 15 % après 5 ans de détention.
Étape 2 : application des abattements pour durée de détention
Le régime des particuliers favorise fortement les détentions longues.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | Exonération totale IR | 28 % cumulés |
| 23 à 30 ans | – | 9 % par an |
| 30 ans | – | Exonération totale |
Les taux applicables
Après abattements :
- 19 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit une taxation globale de :
36,2 %
avant éventuelle surtaxe.
La surtaxe sur les fortes plus-values
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse :
50 000 €
une surtaxe complémentaire comprise entre :
2 % et 6 %
peut s’ajouter.
Qui paie l’impôt ?
En LMNP, c’est le notaire qui :
- calcule la plus-value ;
- prélève l’impôt ;
- reverse les sommes à l’administration fiscale.
LMNP au régime réel : la grande nouveauté depuis 2025
Pendant longtemps, le régime réel offrait un double avantage :
- amortissement pendant la période de location ;
- même traitement de la plus-value qu’au micro-BIC.
Cette situation a changé.
Le principe de la réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
En pratique :
Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat corrigé – Amortissements déduits)
La base taxable augmente donc du montant des amortissements pratiqués.
Ce qu’il faut retenir
Tous les amortissements sont concernés
La réintégration porte sur l’ensemble des amortissements effectivement déduits depuis le début de la location.
Même ceux pratiqués avant 2025.
Les amortissements non utilisés sont exclus
Les amortissements simplement mis en réserve faute de bénéfice suffisant ne sont pas réintégrés.
Le mobilier échappe à la réintégration
Seuls sont concernés :
- le bâti ;
- les travaux amortis.
Le mobilier amorti n’est pas repris dans le calcul.
Les abattements restent applicables
La bonne nouvelle est que les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer.
Ainsi :
- après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu disparaît ;
- après 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent également.
Même sur la fraction provenant des amortissements réintégrés.
Certaines résidences restent exclues
La mesure ne s’applique pas notamment aux résidences services :
- étudiantes ;
- seniors ;
- personnes âgées ou handicapées.
Exemple : l’impact des amortissements
Supposons :
- prix d’achat : 250 000 € ;
- prix de vente : 350 000 € ;
- amortissements déduits : 60 000 €.
Au micro-BIC
Plus-value brute :
100 000 €
(350 000 € – 250 000 €)
Au régime réel
Plus-value brute :
160 000 €
(350 000 € – [250 000 € – 60 000 €])
La différence est substantielle avant même l’application des abattements.
Le statut LMP : un régime totalement différent
En LMP, on quitte la fiscalité des particuliers pour entrer dans celle des activités professionnelles.
Le calcul repose sur la valeur nette comptable du bien :
Valeur nette comptable = Prix d’achat – Amortissements
Une plus-value divisée en deux composantes
La plus-value à court terme
Elle correspond essentiellement aux amortissements pratiqués.
Cette fraction :
- est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- supporte les cotisations sociales des indépendants.
Elle peut être étalée sur trois ans.
La plus-value à long terme
Elle correspond à la différence entre :
- le prix de vente ;
- et le prix d’origine du bien.
Elle est imposée à un régime spécifique.
Les grands avantages du LMP
Contrairement au LMNP, le LMP bénéficie de mécanismes d’exonération extrêmement favorables.
Exonération totale sous conditions (article 151 septies du CGI)
La plus-value peut être totalement exonérée lorsque :
- l’activité est exercée depuis au moins 5 ans ;
- les recettes moyennes des deux années précédentes n’excèdent pas 90 000 €.
Exonération partielle
Lorsque les recettes sont comprises entre :
- 90 000 € ;
- 126 000 €.
L’exonération devient progressivement dégressive.
Au-delà de 126 000 €
Aucune exonération liée aux recettes n’est applicable.
Un avantage souvent décisif
Un investisseur LMP qui :
- exerce depuis plus de 5 ans ;
- réalise moins de 90 000 € de recettes annuelles ;
peut potentiellement céder son bien :
sans impôt ni prélèvements sociaux sur la plus-value.
C’est l’un des principaux atouts du statut LMP.
Comparatif rapide
| Critère | LMNP Micro-BIC | LMNP Réel | LMP |
|---|---|---|---|
| Régime applicable | Plus-values des particuliers | Plus-values des particuliers | Plus-values professionnelles |
| Amortissements réintégrés | Non | Oui | Oui |
| Abattement durée de détention | Oui | Oui | Régime spécifique |
| Exonération IR après 22 ans | Oui | Oui | Non |
| Exonération PS après 30 ans | Oui | Oui | Non |
| Surtaxe > 50 000 € | Oui | Oui | Non |
| Exonération liée aux recettes | Non | Non | Oui sous conditions |
| Paiement de l’impôt | Notaire | Notaire | Déclaration professionnelle |
Comment réduire la fiscalité lors de la revente ?
Conserver le bien plus longtemps
En LMNP, les abattements augmentent chaque année.
Les seuils clés restent :
- 22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
- 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Conserver toutes les factures
Les travaux non amortis peuvent augmenter le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Bien distinguer mobilier et immobilier
Au régime réel, le mobilier amorti n’est pas réintégré.
Une ventilation rigoureuse dès l’achat est donc importante.
Anticiper le statut l’année de la vente
Selon les situations :
- il peut être avantageux de rester LMP pour bénéficier des exonérations ;
- ou au contraire de revenir en LMNP lorsque les conditions sont réunies.
Une simulation est indispensable avant toute cession.
Penser à la transmission
La donation ou la succession permettent d’effacer la plus-value latente.
Autrement dit, la fiscalité de la revente disparaît au profit des règles applicables aux transmissions patrimoniales.
Questions fréquentes
Je suis toujours resté au micro-BIC. Suis-je concerné par la réforme de 2025 ?
Non. Aucun amortissement n’ayant été pratiqué, rien n’est réintégré dans la plus-value.
J’ai acheté avant 2025. Mes anciens amortissements sont-ils concernés ?
Oui. Tous les amortissements effectivement déduits depuis l’origine sont pris en compte.
Le régime réel reste-t-il intéressant ?
Dans de nombreux cas, oui.
Les économies d’impôt réalisées pendant plusieurs années grâce aux amortissements demeurent souvent supérieures au surcoût fiscal constaté lors de la revente, notamment dans une stratégie de détention longue.
La vente de ma résidence principale est-elle concernée ?
Non.
L’exonération de la résidence principale reste applicable et neutralise la question des amortissements.
Conclusion
La réforme de 2025 a profondément modifié l’arbitrage entre micro-BIC et régime réel. Le régime réel conserve un avantage fiscal important pendant la phase d’exploitation, mais une partie du gain est désormais récupérée lors de la revente via la réintégration des amortissements.
Pour autant, il ne faut pas raisonner uniquement en termes de plus-value. La bonne analyse consiste à examiner l’ensemble du cycle d’investissement : revenus locatifs, durée de détention, perspective de revente, transmission et éventuellement bascule en LMP.
Une simulation personnalisée avec votre notaire ou votre expert-comptable reste indispensable avant toute décision de cession.